הבלוג

אם אתם עומדים בפני סגירת עסקאות נדל”ן, וודאי תהיתם לא פעם מהם הגורמים שעשויים להשפיע על ערכה של דירה. האם בית ספר בקרבת מקום מעלה או מוריד את מחיר הנכס, ומה באשר לפארק, בית חולים או בית כנסת? אלו מבני ציבור משפיעים על ערכי הדירות בסביבתם וכיצד – על כך במאמר שלפניכם.

בית ספר פוגע בכ-5-7% בערך הדירה שבקרבתו

.

מאחר ורעש מהווה גורם סביבתי שמפריע לדיירים, הרי שערכה של דירה הממוקמת בסמוך לבית ספר יסודי או תיכון נפגע בשיעור שנע בין 5% ל- 7%. דירה שפונה לכיתות לימוד תיפגע פחות ביחס לנכס שסמוך למגרש הספורט או בריכת שחייה, אם ישנה. במצבים בהם בתי ספר כוללים אלמנטים רבים נוספים מלבד כיתות הלימוד עצמן, כדוגמת מגרשי טניס, כדורגל כדורסל, המשמשים את דיירי האזור גם מחוץ לשעות הלימודים, הפגיעה בערך הדירה עלולה להגיע ל10-12 אחוזים.

גן ילדים אינו משפיע על ערכי הדירות בסביבתו

מאחר וגני ילדים פעילים בשעות שמתואמות עם זמני העבודה של מרבית האוכלוסייה, הקרבה לגן ילדים איננה משפיעה לרוב על מחיר הדירה. מאחר ומרבית הגנים פועלים במבנים נמוכים, חיסרון מפגע הרעש מתאזן עם היתרון שבנוף הפתוח. במקרים מסוימים, תיתכן פגיעה מסוימת של 1-2% בלבד משווי הדירה.

בית חולים פוגע בערכי הדירות שבסביבתו הקרובה בשיעורים שנעים בין 10% ל – 12%

מפגעי רעש כתוצאה מפעילותם של אמבולנסים, לצד צפיפות מוגברת במקומות החנייה ובעומסי התנועה גורמים לפגיעה של 10-12% במחיריהן של דירות הממוקמות בטבעת הראשונה סביב מבנה בית חולים גדול. לעומת זאת, נכסים שנמצאים בטבעת השנייה והשלישית סביב המרכז הרפואי, זוכים לעלייה של 5%-10% בערכם, בזכות עלייה בביקוש מאת אוכלוסיית הצוות הרפואי והסיעודי, שמעוניינים לגור קרוב למקום עבודתם.

תחנת משטרה גוררת פגיעה של 10%-12% בערך הדירות שבקרבתה

במקרה של תחנת משטרה, הפגיעה בערכי הדירות חורגת מעבר לטבעת הראשונה שבסיס המבנה הציבורי, מאחר והסגל המקצועי של השוטרים אינם מעוניינים לרוב להתגורר בסמוך למקום העבודה. אם תוסיפו לכך את רעשי הסירנות של ניידות המשטרה, וריבוי מקרי אלימות ועצירים שמגיעים למקום, ניתן להבין את הפגיעה במחירים, שעומדת על כ 10%-12% בטבעת הראשונה, 5% בטבעת השנייה ו2% בטבעת השלישית.

קופת חולים גורמת לפגיעה של 10%-12% בערכן של הדירות הסמוכות אליה

הדיירים המתגוררים סמוך לקופות החולים, נפגעים מרעשי הסירנות אל האמבולנסים, באופן שגורם לירידה בשיעור של 10%-12% בערכן של הדירות הממוקמות בטבעת הראשונה, 5% בטבעת השנייה ו-2% בטבעת השלישית שסביב המבנה.

מרכז מסחרי קטן מייצר פגיעה של 3%-5% בערך הנכסים שבקרבתו

הפגיעה במחיר של דירות הנמצאות סמוך למרכז מסחרי קטן, קשורה בעיקר למפגעי רעש כתוצאה מעסקים הפתוחים גם בלילות, כדוגמת בתי קפה. לצד פגיעה של 3%-5% בערכי הדירות שממוקמות בטבעת הראשונה בסיס המרכז המסחרי, ניתן לראות עלייה בשיעור של 3%-5% במחירי הנכסים בטבעת השנייה ותוספת של כ- 2% לעלויות בטבעת השלישית.

קניון פוגע ב10%-15% בערכי הבתים הסמוכים אליו

אין ספק שקניון מול הבית מהווה מפגע משמעותי, בכל הנוגע לעומסי התנועה, צפיפות החנייה, הרעש וזיהום האוויר. בנוסף לכך, זגוגיות המול עלולות לפלוט קרינה שיוצרת אפקט מחמם או לסנוור את דיירי הבתים שמתגוררים בשורה הראשונה שמנגד. מחירי הבתים הנמצאים בטבעת הראשונה שסביב קניון, עשויים לרדת בכ- 10%-15%, עלויותיהן של דירות הממוקמות בטבעת השנייה ירדו ב-5% ואילו ערכי הנכסים בטבעת השלישית והרביעית דווקא יעלו בשיעורים הנעים בין 5%-7%.

גינה ציבורית תוביל לפגיעה של כ-5% בשווי הנכסים שבקרבתה

אחד הגורמים שעשויים להוביל לירידת ערך הדירות הסמוכות לגינות ציבוריות, נעוץ בתופעת שימוש לא הולם של בני נוער בגינה בשעות הלילה. אם בני נוער נוהגים להשתכר, לצעוק ולכלכך את הגינה בשעות החשיכה, הדבר עשוי להוביל לירידה של כ- 5% בערך הדירות המשקיפות לגן הציבורי, אך נסכים שממוקמים בטבעת השנייה והשלישית לא יושפעו. בנוסף, במידה ולא קיימת תופעה של בני נוער שיוצרים מפגע בגינה הציבורית, או במקרה בו הגן סגור בשעות הלילה, מחירי הדירות לא יושפעו, ואף יעלו בשיעור של בין 8%-10%.

ערכן של דירות שחלונותיהן פונים לבית קברות ייפגע בשיעור של 15%-20%

מובן שנוף של קברים ובית עלמין מחלונות הבית, מהווה מחזה שאינו רצוי לאיש. לפיכך, דירות ובתים צמודי קרקע הממוקמות בטבעת הראשונה סביב בית קברות, בעיקר במידה וחלונותיהן פונים לעברו, נפגעים בשיעורים הנעים בין 10%-20%. מחירי הנכסים שמצויים בציר המשמש ללוויות ייפגעו בשיעור של כ- 5%.

בית תיאטרון אינו משפיע על מחירי הדירות שממוקמות בקרבת מקום

יוקרתו של בית תיאטרון או היכל תרבות מאזנת את הפגיעה המזערית ממילא שטמונה בצפיפות מוגברת במקומות החנייה, בעת מועדי ההצגות.

בית כנסת מעלה את ערך הנכסים שבקרבתו בכ-3%-5%, בשכונה דתית

טבע הפעילות בבית כנסת אינו מייצר מפגעי רעש סביבתיים, ואילו בשכונות דתיות או מסורתיות, מגורים בקרבתו נחשבים לסגולה להשפעה טובה ואנרגיה חיובית. כתוצאה מכך, דירה הממוקמת במסוך לבית כנסה עשויה ליהנות מעלייה בשיעור של בין 3% ל-5% במחירה.

תחנת רכבת גוררת פגיעה בשיעור של 10% במחיר הדירות הסמוכות אליה

רעשי הרכבות, תחבורה ערה ופעילות מסחרית מוגברת חוברים יחד ומביאים לפגיעה שנעה בין 2%-10% בערכי הדירות בקרבת התחנה, בהתאם לחומרת המפגעים ומידת פעילותה.

תחנת אוטובוס מביאה לפגיעה של 2%-3% אחוזים משווי הדירות שבנויות מעליה

מפגעי הרעש וזיהום האוויר שמייצרים האוטובוסים, בשילוב עם צפיפות וקולניות הנוסעים הממתינים, גורמים לפגיעה שנעה בין 2%-3% בערך הדירות שממוקמות ממש מעליה. יחד עם זאת, נכסים שבנויים במרחק של 100 מטרים מהתחנה ויותר, וממוקמים בטבעת השנייה והשלישית סביב תחנת האוטובוס, זוכים לעלייה בשווים בשיעור של 2%-3%, בזכות השיפור בנגישות.

פארק ירוק משביח את ערך הדירות בקרבתו בשיעור שנע בין 8%-10%

פארקים ירוקים ידועים כגורם חיובי בכל הנוגע לאיכות האוויר שאנו נושמים, יפי הנוף ויוקרתו של אזור המגורים בו הם ממוקמים. לפיכך, דירות הבנויות סמוך לפארק, צפויות ליהנות מעליית מחירים שנעה בין 3%-15%, באופן שמושפע ממידת קרבתן הפיזית לפארק וקיומו של נוף ישיר לשטחים הירוקים.

ערכם של בתים הקרובים לחוף הים עולה בכ-30%-35%

נוף של ים כחול מחלון הידרה, מהווה, ללא ספק, את אחד הגורמים המשביחים יותר מכל את ערכו של הנכס. כך, דירות הממוקמות בטבעת הראשונה לים נהנות מעליית מחירים של 30%-35%, נכסים הבנויים בטבעת השנייה מושבחים בשיעור של 15%-30%, ואילו בטבעת השלישית מדובר על תוספת של 15%-20% לערך הבית. יש לזכור כי מעבר לקרבה לחוף כשלעצמה, גם לקיומו של נוף ישיר לים יש השפעה רבה על מחיר הנכס.

בריכת שחייה ציבורית גוררת פגיעה של 5%-7% במחירי הנכסים בקרבתה

מאחר ובריכת שחייה ציבורית או קאנטרי קלאב מייצרים מפגעי רעש ועומסי תנועה וחנייה, נצפו ירידות של 5%-7% בערכי הנכסים הסמוכים למבנים אלו.

מוסד אקדמי מעלה את ערך הנכסים בסביבתו בשיעורים הנעים בין 10%-15%

לאוניברסיטאות ומכללות השפעה חיובית על יוקרתן של השכונות בהן הן ממוקמות, ומושכות אוכלוסייה איכותית יותר לאזור. בנוסף, פוטנציאל ההשכרה עולה, בשל הביקוש הגובר, מה שתורם להעלאת מחירי הנכסים. לפיכך, מחיריהן של דירות הממוקמות במסוך למוסדות השכלה גבוהה עולים ב10%-15%.

ג’קי שירותי נדלן עומדים לרשותכם בכל שאלה וייעוץ התקשרו אלינו 050-293-5891 02-679-0320